Sobre la responsabilidad civil de promotores, constructores, arquitectos, aparejadores y técnicos, hay que decir que el art. 1591 del Código Civil, regulaba, antes de entrar en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación, este tipo de responsabilidad, estableciendo que “el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años”.
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, es decir, cumplimiento de requisitos en cuanto a higiene, salud y protección del medio ambiente; Protección contra el ruido, horro de energía y aislamiento térmico; así como otros aspectos funcionales
c) El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Hay que decir que esta responsabilidad de la que hablamos, será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder. Aunque cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En estos casos, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. Las garantías a que se refiere la Ley de Ordenación de la edificación, salvo pacto en contrario, cubrirá toda clase de daños y perjuicios excepto los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley; los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio; daños causados a bienes muebles situados en el edificio; daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción; daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio; gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción; los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio; daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño; o siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción. En definitiva, las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño
La Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 1 de Octubre de 1992 dice que es preciso que el vicio o defecto de la construcción o ruina se produzca dentro del plazo de diez años, desde la construcción o entrega, pero que, una vez producido, jugando como tal plazo de garantía, la reclamación por parte del perjudicado podrá realizarla siempre y cuando su acción no prescriba. Actualmente, el plazo de dies a quo a partir del cual empieza a computarse el plazo de garantía de los diez años, tres años o un año, es a partir de la recepción de la obra, no de la construcción, como sucedía en la regulación anterior, que durante mucho tiempo seguirá todavía aplicándose a aquellos edificios construidos con anterioridad al 6 de mayo del año 2.000.
Por último, señalar que las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, todo ello sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. En cuanto a la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
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